12.8 '재건축 안전진단 규제 완화' 효과 총평 [수혜지역, 집값영향]
지난 정부의 재건축 '억제' 정책 기조가 최근 '촉진' 기조로 확실히 돌아섰습니다.
그동안 노후 아파트 단지들의 재건축 추진을 직접적으로 발목 잡았던 대못인 안전진단 규제를 대폭 완화하는 방안을 윤석열 정부가 12월 8일 발표했습니다.
# 이번 개선안의 효과를 한마디로?
1. 전체 재건축 활성화 기여도는?
= 상당할 것으로 보입니다.
2. 안전진단 앞둔 단지에 호재?
= 네. 호재 맞습니다.
3. 단지 가격, 하락 멈추고 상승 전환?
= 상승 반등은 어려울 전망입니다.
먼저 이번 '안전진단 기준 완화 방안'의 핵심 내용입니다.
정부 '안전진단 기준 합리화 방안' 주요 내용 ('22.12.08)
1) 평가항목 배정 비중 조정
- 구조안전성 50%→30%(하향)
- 주거환경 15%→30%(상향)
- 설비노후도 25%→30%(상향)
2) 조건부 재건축 범위 축소
- 30~55점(현행)→45~55점(조정)
3) 재건축 가능 범위 확대
- 30점 이하(현행)→45점 이하(조정)
4) 적정성 검토 개선
- 조건부 재건축 대상 공공기관 적정성 검토 사실상 폐지
- 지자체 요청시에만 예외적으로 시행
정부는 이번 개선 방안에 대해 12월 중 행정예고 절차를 거쳐 2023년 1월 중 조속히 시행되도록 하겠다는 설명입니다. 또, 필요한 경우 2023년 2월 발의 예정인 '1기 신도시 특별법(안)'에 추가 제도개선 방안을 담겠다고 밝혔습니다.
그렇다면, 정부의 이번 개선안으로 재건축 추진에 얼마나 다시 불이 붙을지, 또 추진 단지들의 집값에는 어떤 영향을 줄지 전망해보겠습니다.
# 12.8 '재건축 안전진단 규제 합리화 방안' 효과 전망
1. 안전진단 탈락 단지, 대거 '통과' 전망
국토부에 따르면 지난 4년여 동안 안전진단 장벽을 넘지 못하고 '유지·보수' 판정을 받은 재건축 추진 노후 아파트 25개 단지 중 14개 단지가 '재건축' 또는 '조건부 재건축' 판정을 받을 것으로 전망됩니다.
2. 안전진단 소요기간이 짧아진다
국토부에 따르면 앞으로 '2차 적정성 검토'가 더이상 의무가 아니기 때문에 상당한 시간 단축이 있을 것입니다. 이제까지는 보통 1차 안전진단에 3~6개월 소요, 적정성 검토에 7개월이 걸려, 총합 1년이 넘게 걸렸습니다. 그런데 지자체장 확인 절차는 2~4주 정도 밖에 안 걸리기 때문에 앞으로 소요 시간이 상당히 단축될 것입니다.
3. 목동·상계·분당·일산 등 수혜 전망
재건축 연한이 도래했지만 그동안 안전진단 기준 충족이 어려웠던 단지가 몰려 있는 목동·상계·분당·일산 주요단지와 강남·송파 일부 단지가 직접 수혜를 볼 전망입니다. 양천구 목동 신시가지 9단지와 11단지, 노원구 상계주공 1~16단지·하계장미·상계미도·중계주공 등 40여개 재건축 추진 단지, 송파구 올림픽기자선수촌, 강남구 압구정현대아파트 등이 재건축 추진에 속도가 날 것으로 보입니다.
4. 하지만 '집값 상승 전환'은 어려울 듯
전문가들은 재건축 추진에 온기가 더해져도 현재의 전국적인 무서운 집값 하락세에 강한 브레이크를 걸기는 어려울 거란 전망이 지배적입니다. 다만, 당장 재건축 호재를 보는 단지들 위주로 하락세가 완화되거나 멈추는 '단기 효과'는 볼 수 있을 것입니다. 매매 가격이 명확히 '상승 전환'하기는 어려워 보입니다.
5. 높은 금리와 공사비는 여전히 큰 '부담'
절차와 제도상으론 숨통이 트이더라도 신축 아파트 건설공사 원자재값과 금리의 '고공행진'이 여전해 실제로 사업성이 확보되는 단지는 제한적일 것으로 보입니다. 최근 신축 아파트 공사비가 3.3㎡당 무려 920만 원을 넘긴 단지가 나왔습니다. (동대문구 용두 1-6구역 재개발사업조합 공사비 3.3㎡당 922만 5천 원) 이 정도의 공사비 부담을 소화해 내지 못하는 단지가 상당수 있을 것으로 보입니다.
▼ 부동산 전문가 2인의 총평
- 임병철 부동산R114 수석연구원
- 이은형 대한건설정책연구원 연구위원
▶임병철 부동산R114 수석연구원 총평 (22.12.08)
재건축 사업의 첫 관문인 안전진단 규제가 완화됐습니다.
안전진단 기준의 핵심으로 평가받는 구조안전성 가중치를 현행 50%에서 30%로 낮추고 주거환경(15% 30%)과 설비노후도(25% 30%) 항목 비중도 높이기로 했습니다. 아울러 재건축 안전진단의 판정 기준도 완화됐습니다. 현행 기준은 △재건축(30점 이하), △조건부재건축(30점~55점이하), △유지보수(55점초과)로 구분해 재건축 추진 여부를 판정했으나 조건부재건축의 점수 범위를 45~55점으로 조정하되, 45점 이하의 경우에는 재건축 추진이 가능하도록 판정 기준이 조정됐습니다. 이와 함께 2차 정밀안전진단(적정성 검토)은 지방자치단체에 권한을 위임해 제한적으로 시행될 예정입니다.
이번에 발표된 재건축 안전진단 개선안은 윤석열 대통령의 공약이자, 지난 8월에 발표된 국민 주거안정 실현방안 후속조치입니다. 재건축 안전진단은 분양가상한제, 재건축초과이익환수제와 함께 재건축 사업의 3대 규제로 불려 왔습니다. 이에 정부는 앞서 분양가상한제와 재건축초과이익환수제 개선안을 차례로 발표했고, 이번에 마지막 남은 규제를 걷어냈습니다.
12.8 재건축 안전진단 합리화 방안에 따라 재건축 추진의 속도가 빨라질 수 있고 안전진단을 신청하거나 통과하는 단지도 늘어날 것으로 예상됩니다. 또한 도심의 주택 공급 기반이 마련되면서 수요자가 희망하는 곳에 양질의 주택 공급이 중장기적으로 확대될 것으로 기대됩니다.
특히, 안전진단 규제가 완화되면 현재 안전진단을 추진하고 있는 서울 양천구 목동과 노원 상계동을 비롯해 1980년 중후반에 지어진 주요 재건축 추진 단지들의 기대감이 커질 것으로 보입니다.
다만, 재건축 안진단이 정비사업의 초기단계에 해당되고 고금리 여파로 매수세가 매수심리가 크게 위축돼 있어 거래시장에 온기가 돌기에는 한계가 있을 것으로 보입니다. 지난 8월 여의도 공작아파트가 재건축 심의를 통과한데 이어 10월에는 강남 대치동 은마아파트의 재건축 정비계획안이 통과됐습니다. 11월에는 양천 목동지구 재건축 가이드라인이 확정되고, 대치미도아파트 역시 신속통합기획안이 확정되는 등 서울 주요 재건축 단지들이 사업에 속도는 내고 있습니다. 하지만 경기 불황과 금리 인상에 따른 ‘부동산 한파’로 아직까지 시장에서는 별다른 움직임은 없는 상황입니다.
▶ 이은형 대한건설정책연구원 연구위원 총평 (22.12.08)
◯ 오늘 발표된 내용의 핵심은, 재건축을 억제하려던 종전의 제도가 재건축을 촉진할 수 있도록 바뀌었다는 것입니다.
- 정량평가(주로 구조안전성)와 정성평가(주거환경 등)의 비중을 변경했습니다. 일부 필수요건은 사실상 폐지라고 부를 수 있을만큼 완화했습니다.
◯ 이번 조치가 부동산시장의 연착륙에 미치는 효과는 제한적이라고 볼 수 있습니다. 금년 상반기까지와 환경여건이 다르기 때문입니다.
- 지금 문제되는 미국의 기준금리는, 금리가 오른 것보다도 어디까지 오를지를 예상할 수 없다는 불확실성이 중요합니다. 이런 외부요인의 영향을 국내의 정책변화로 상쇄하기는 쉽지 않습니다.
◯ 재건축을 추진하던 기존 단지들, 즉 안전진단을 시행하려던 아파트 단지들에게는 호재입니다만, 가격급등은 쉽지 않습니다. 장기적으로는 긍정적입니다.
- 뭐만 나왔다하면 호가가 널뛰기를 하던 금년 상반기까지와 달리, 지금은 어지간한 내용이 나와도 바로 호가와 거래가격에 반영되지 않습니다. 재건축은 특히 사업완료까지 소요되는 시간이 길어서 더욱 그렇습니다.
◯ 안전진단요건이 변경되더라도, 재건축초과이익환수제같은 재건축 저해요인은 여전하다는 점도 유의해야 합니다.
- 재초환은, ‘공공의 이익환수’가 여전히 정부쪽에서 제시되고 있으므로 추후의 정책변화를 더 지켜볼 필요가 있습니다.
◯ 정책을 다루는 입장에서는, 지금처럼 정책변화가 바로 시장가격에 반영되지 않는 지금이 오히려 ‘규제완화를 통한 시장정상화’를 실행하기에 최적의 시기라는 점에 주목할 필요가 있습니다.
- 시장에는 영원한 호황도, 영원한 불황도 없습니다. 지금은 향후 시장상황이 바뀔 때를 준비하는 시기입니다. 때문에 지금처럼 여러 규제요인들을 미리미리 조정해두는 것이 바람직한 대응입니다.
◯ 시장연착륙이나, 시장정상화(규제완화)나, 어차피 실행방안은 오늘처럼 동일합니다. 그러니 시장정상화를 먼저 적극적으로 시행하는 것으로 시장연착륙방안은 자연스럽게 따라옵니다. 시야를 ‘시장연착륙’으로 맞추지 말고 ‘과도한 규제의 정상화’라는 범위로 넓혀서 정책을 다루는 것이 바람직합니다.'
▼ 보도자료 다운로드